A reforma tributária do consumo, que passou a valer em 1º de janeiro, mudou as regras do jogo para quem vive de aluguel de imóveis no Brasil. A partir de agora, a locação pode deixar de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda e passar a sofrer a incidência de novos impostos, dependendo do perfil do proprietário.
Com a regulamentação da Lei Complementar nº 214/2025, a receita de aluguéis poderá ser alcançada pelo novo IVA dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Na prática, isso significa que parte dos locadores pode passar a pagar também tributos sobre o consumo.
Mas a mudança não vale para todo mundo. Segundo o advogado Amadeu Mendonça, especialista em Negócios Imobiliários e sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, a lei definiu critérios objetivos para evitar que pequenos proprietários sejam atingidos.
“A pessoa física só será tributada pelo IBS e pela CBS se tiver mais de três imóveis alugados e uma receita anual acima de R$ 240 mil. Quem não ultrapassar esses limites de forma simultânea continua pagando apenas o Imposto de Renda”, explica.
Novos impostos, mas com freio no impacto
O novo modelo tributário substitui cinco tributos atuais — PIS, Cofins, ICMS e ISS — por dois impostos sobre o consumo. A alíquota total estimada gira em torno de 28%, o que acendeu o alerta entre investidores do mercado imobiliário.
A boa notícia é que a própria lei prevê redutores para a locação de imóveis. No caso da locação tradicional de imóveis próprios, a base de cálculo pode ser reduzida em até 70%, o que derruba a carga efetiva do IVA para cerca de 8,4%.
“O que temos orientado os proprietários de imóveis é a repactuação desse custo, especialmente por meio do reajuste do aluguel. Individualmente, esse acréscimo costuma ser suportável pelo locatário. No entanto, para o locador que detém vários imóveis, o impacto acumulado pode pressionar significativamente a margem e, em alguns casos, inviabilizar a atividade”, afirma Mendonça.
Pessoa física, holding ou aluguel por temporada?
As regras também variam conforme o modelo de locação. Para empresas e holdings imobiliárias, a troca do PIS e da Cofins pelo IBS e pela CBS tende a elevar a carga tributária. Ainda assim, o novo sistema não cumulativo mantém vantagens importantes, como o uso de créditos tributários e uma gestão patrimonial mais organizada, especialmente em planejamentos sucessórios.
Nesse cenário, surgem oportunidades importantes. Se o imóvel tiver sido adquirido com IBS e CBS já recolhidos, o locador, desde que formalmente enquadrado como contribuinte desses tributos, poderá utilizar esses valores como crédito para abater o imposto incidente sobre as receitas de locação, por exemplo.
Para as pessoas físicas, porém, esse aproveitamento tende a ser mais limitado, já que nem sempre estarão caracterizadas como contribuintes do IBS e da CBS, a depender do volume de receitas e da quantidade de imóveis locados.
Já no aluguel por temporada, comum em plataformas como Airbnb e Booking, a mudança é maior. Esse tipo de locação passa a ser tratado como serviço de hospedagem, com um redutor menor, de 40% na base de cálculo. Na prática, a alíquota efetiva estimada fica em torno de 16,8%, assumindo o teto de 28% para o IVA combinado.
Como esse modelo envolve mais custos operacionais, como limpeza, manutenção e taxas de plataforma, o aproveitamento de créditos tributários pode ajudar a aliviar o peso dos novos impostos.
“A reforma torna o planejamento patrimonial e tributário ainda mais importante. Em muitos casos, migrar para uma holding continuará sendo vantajoso, especialmente diante da nova tributação dos dividendos, mas isso precisa ser analisado caso a caso”, diz Amadeu Mendonça. O advogado destaca que o novo sistema estará plenamente implantado até 2033, quando o mercado imobiliário deverá conviver com regras mais complexas de tributação.
SOBRE AMADEU MENDONÇA – É advogado Patrimonial e de Negócios Imobiliários, além de sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados – escritório que está presente em 16 estados e já realizou o planejamento patrimonial de mais de R$ 450 milhões de clientes. É professor de Direito Imobiliário em cursos de Pós-graduação e MBA e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
